Alıcı & Yatırımcı

Ev alırken kontrol listesi: tapudan ekspertize 12 başlık

6 dk okuma

Kısa cevap

Ev alırken önce tapu kaydı ve hukuki durum (malik teyidi, ipotek/haciz/şerh, iskan/kat mülkiyeti, imar ve kat irtifakı) kontrol edilir; ardından fiziki yapı (yapı yaşı, deprem dayanımı, ısı/su yalıtımı, tesisat, aidat ve ortak alanlar), finansman (kredi ekspertizi, tapu harcı, KDV, toplam maliyet) ve bölge değeri (emsal m² fiyatı, ulaşım, gelecek projeler) değerlendirilir. Kapora/pey ödemeden önce bu başlıkların yazılı teyidi alınmalı; gerekirse bağımsız ekspertiz ve danışman desteği kullanılmalıdır.

1) Tapu ve hukuki durum — en kritik adım

Önce taşınmazın tapu kaydı incelenir: satıcının gerçek malik olup olmadığı, üzerinde ipotek, haciz, şerh, irtifak veya aile konutu şerhi bulunup bulunmadığı teyit edilir. Bu bilgiler tapu müdürlüğü ve Web Tapu üzerinden doğrulanır.

Konutun iskan (yapı kullanma izni) ve kat mülkiyeti durumu kontrol edilir; yalnızca kat irtifakı olan veya iskânsız yapılarda kredi ve değer riski artar. Bina riskli yapı kapsamında mı, imar planında fonksiyonu ne — bunlar değeri doğrudan etkiler.

2) Fiziki ve teknik kontrol

Yapı yaşı, taşıyıcı sistem ve deprem dayanımı; ısı/su yalıtımı, çatı ve cephe durumu; elektrik, su, doğalgaz tesisatı ve kombi/kazan gibi demirbaşların durumu gözden geçirilir. Nem, küf ve kaçak izleri çoğu zaman gizli maliyettir.

Aidat tutarı, aidat borcu durumu ve ortak alan giderleri (asansör, otopark, güvenlik) net öğrenilir. Mümkünse bağımsız bir ekspertiz/teknik kontrol, sonradan çıkacak büyük masrafların önüne geçer.

3) Finansman ve toplam maliyet

Kredi kullanılacaksa bankanın ekspertiz değeri, satış fiyatını ve kredi tutarını belirler. Alıcının cebinden çıkacak gerçek tutarı görmek için satış bedeli + tapu harcı + (yeni konutta) KDV + emlak komisyonu + taşınma/tadilat birlikte hesaplanır.

Aylık taksit yükünün bütçeyle uyumu ve faiz seyri değerlendirilir. Tapu harcı, kredi taksiti ve getiri hesaplarını sitemizdeki hesaplayıcılarla önceden görebilirsiniz.

4) Bölge, değer ve doğru zamanlama

Aynı bölgede emsal m² fiyatları, kira getirisi, ulaşım ve planlanan projeler taşınmazın bugünkü ve gelecekteki değerini belirler. Duygusal değil, veriyle karar vermek en büyük korumadır.

Bu başlıkların hepsini tek tek takip etmek yorucudur; ZRN olarak tapu kontrolünden ekspertize, finansmandan bölge analizine kadar süreci sizin adınıza koordine eder, kapora öncesi riskleri yazılı raporla önünüze koyarız.

İlgili hizmet

Online değerleme & danışmanlık

İncele

Sık sorulanlar

Tapu kaydını (malik, ipotek/haciz/şerh), iskan ve kat mülkiyeti durumunu, aidat borcunu ve binanın riskli yapı durumunu mutlaka teyit edin. Bunlar netleşmeden ödeme yapmak en sık görülen ve en pahalı hatadır.

Alınabilir ancak risklidir: kredi bulmak zorlaşır, değer düşer ve ileride imar/iskan sorunları çıkabilir. Böyle bir taşınmazda mutlaka uzman görüşü ve fiyatta bu riskin yansıtılması gerekir.

Kredili alımda banka ekspertizi zaten yapılır. Nakit alımda da bağımsız ekspertiz, hem fiyat hem teknik durum için güçlü bir güvencedir; ödeyeceğiniz bedele kıyasla küçük bir maliyettir.